Door de recent prijsstijgingen in de huizenmarkt zijn steeds meer particulieren en zakelijke partijen op zoek naar mogelijkheden om extra woonruimte te creëren. Hierbij kunt u denken aan het uitbouwen van een woning of wat nog veel lucratiever is, een woning splitsen. Zo komen er meer beter betaalbare woningen op de markt waardoor het voor starters makkelijker is om in te stappen in de huidige markt. De regels omtrent het splitsen van een woning verschillen sterk per gemeente. Wij zetten de regels in enkele gemeenten in de Metropoolregio Amsterdam voor u uiteen.
Een woning kan op twee verschillende manieren gesplitst worden: bouwkundig of kadastraal. Bij een bouwkundige splitsing wordt de woning in twee of meerdere zelfstandige woningen gesplitst. De gecreëerde woningen krijgen elk een eigen huisnummer en mogen elk door één huishouden bewoond worden. Door de bouwkundige splitsing kunnen dus meer huishoudens dan voorheen worden gehuisvest. Meestal wordt een bouwkundige splitsing doorgevoerd om de nieuwe appartementen los te verhuren. Voor het bouwkundig splitsen van een woning is het noodzakelijk dat een omgevingsvergunning wordt aangevraagd (formeel: wijziging van de brandcompartimentering). Deze vergunningsaanvraag wordt getoetst aan het bestemmingsplan en aan het Bouwbesluit 2012. Voor wat betreft de eisen uit het Bouwbesluit 2012 moet u bijvoorbeeld denken aan voldoende ventilatie, daglicht, een stevige constructie, voldoende stahoogte en voldoende brandwerendheid. Hiervoor dienen tekeningen en berekeningen conform de indieningsvereisten van de WABO worden aangeleverd. Na het verlenen van deze vergunning ontvangt u een gewijzigde huisnummerbeschikking. In een groot aantal bestemmingsplannen zijn geen beperkingen opgenomen waardoor bouwkundig splitsen mogelijk is. Echter is in sommige gevallen wél een beperking opgenomen, denk hierbij aan een maximaal aantal woningen of het voldoen aan een bepaalde parkeereis op eigen terrein voor nieuwe woningen die niet in alle gevallen op te lossen is. Het is goed om dit door een professionele partij te laten controleren. De medewerkers van Vergunningsadvies.nl kunnen vrijblijvend aangeven wat de mogelijkheden zijn voor uw woning.
Een kadastrale splitsing wordt doorgevoerd als de nieuwe woningen los van elkaar verkocht worden. De splitsing wordt immers doorgegeven aan het Kadaster. De grenzen van de nieuw gecreëerde woningen wordt vastgelegd in splitsingstekeningen die onderdeel zijn van een splitsingsakte. Er gelden strengere eisen voor een kadastrale splitsing. Vaak moet een pand waarin de woningen zich bevinden ten minste 25 jaar onderhoudsluw zijn. De (houten) fundering van met name oude panden kan een struikelblok zijn. Aan een kadastrale splitsing gaat vrijwel altijd een bouwkundige splitsing vooraf. De bouwkundige splitsing kan ook op een eerder moment hebben plaatsgevonden. Bijvoorbeeld als de eigenaar de woningen eerst heeft gesplitst om los te verhuren en enkele jaren later de woningen los wilt verkopen. Als alle bouwkundige wijzigingen die gelden vanuit het Bouwbesluit 2012 zijn doorgevoerd voor wat betreft de bouwkundige splitsing kan de kadastrale splitsingsvergunning worden aangevraagd. Niet in elke gemeente is een kadastrale splitsingsvergunning nodig. Neem contact met ons op om te kijken welke regels voor u van toepassing zijn.
Bij een wijziging in de woonruimtevoorraad is steeds vaker een onttrekkingsvergunning nodig. Het gaat dan bijvoorbeeld om het samenvoegen van woningen, het omzetten van een woning naar bedrijfsruimte of in het geval van bouwkundig splitsen het creëren van woningen.
In een toenemend aantal gemeenten is voor een bouwkundige splitsing naast de benodigde omgevingsvergunning ook een vergunning woningvormen (onttrekkingsvergunning) nodig. Bij deze vergunningsaanvraag worden uw bouwplannen getoetst aan de eisen die worden gesteld in de lokale Huisvestingsverordening. De regels omtrent woningvormen verschillen sterk per gemeente. Ook wijzigt de lokale Huisvestingsverordening om de paar jaar en worden de regels voor woningvormen vaak aangescherpt. Vergunningsadvies.nl informeert u graag over de mogelijkheden binnen uw gemeente.
De regelgeving vanuit de lokale Huisvestingsverordening verschilt sterk per gemeente. Hieronder zetten wij de regelgeving van enkele gemeenten voor u uiteen:
In de gemeente Zaanstad is het mogelijk om een woning bouwkundig te splitsen. In enkele buurten en wijken binnen de gemeente Zaanstad is het niet mogelijk om een vergunning woningvormen aan te vragen. Een oorzaak hiervan kan zijn dat het aantal grote woningen in de betreffende wijk minimaal zijn. Voor de vergunning woningvormen worden enkele eisen gesteld vanuit de Huisvestingsverordening. Zo moet de oorspronkelijke woning minimaal een gebruiksoppervlak van 140 m2 hebben. Deze kan dan gesplitst worden in meerdere woningen die minimaal 50 m2 gebruiksoppervlak hebben. Tevens moet er sprake zijn van een redelijk onderhoudsniveau.
Voor de omgevingsvergunning moet worden voldaan aan de eisen die worden gesteld vanuit het Bouwbesluit 2012. Ook dient er rekening te worden gehouden met het vigerende bestemmingsplan. In de gemeente Zaanstad worden ook aanvullende eisen gesteld voor wat betreft parkeren. Zo moet worden voldaan aan de parkeernormen die vermeld worden in de ‘Uitvoeringsnota Parkeren Zaanstad 2016’. Afhankelijk van de gewenste splitsing is het mogelijk om een ontheffing te krijgen voor de parkeereisen. Vaak is dit het geval bij kleinere bouwkundige splitsingen. Soms biedt parkeren op eigen terrein uitkomst en ook kan de parkeereis afgekocht worden bij de gemeente. De afkoopsom wordt dan in een fonds gestort waar meer parkeerplekken mee worden gecreëerd in openbaar gebied.
In de gemeente Haarlem is het belangrijk om goed uit te zoeken wat de mogelijkheden omtrent bouwkundig splitsen zijn. Zo kan het zijn dat de omgevingsvergunning wel wordt verleend als aan de eisen wordt voldaan maar de benodigde vergunning woningvormen niet. Er zijn in Haarlem namelijk een aantal wijken en/of buurten waar de woningvormingsvergunning niet wordt afgegeven. Ook zijn er wijken/buurten waar geen vergunningsplicht is. Een overzicht hiervan is te zien in onderstaande afbeelding.
In de gemeente Haarlem geldt dat de nieuw te creëren woonruimten minimaal 50 m2 gebruiksoppervlak omvatten, tevens moet tenminste één woning na splitsing groter zijn dan 80 m2. Ook geldt in Haarlem dat er moet worden voldaan geluidsisolatie eisen. Net als in de gemeente Zaanstad zijn er eisen omtrent parkeren voor auto’s. In de gemeente Haarlem moet tevens ruimte zijn voor het parkeren van fiets(en) op eigen terrein. Als dit niet lukt wordt er gekeken of er in de directe omgeving draagvlak is voor het parkeren van de fiets in openbaar gebied. Neem gerust contact met ons op om de mogelijkheden voor uw woning te bespreken. Let op: in gebied 3 is geen vergunning voor woningvormen vereist maar wel een omgevingsvergunning voor het wijzigen van de brandcompartimentering.
Woningvormen is in de gemeente Diemen overal mogelijk waar dit binnen het bestemmingsplan is toegestaan. Wel worden er een aantal eisen gesteld voor brandveiligheid, geluidsisolatie en oppervlakte. Zo moet de oorspronkelijke woning minimaal 140 m2 zijn. De nieuw gevormde woonruimten moeten minimaal 40 m2 gebruiksoppervlakte hebben. In de nieuw gecreëerde woonruimten moeten ook rookmelders worden geplaatst conform NEN 2555. NEN-normen worden door marktpartijen onderling afgesproken om de kwaliteit van producten te garanderen. NEN 2555 is een veiligheidsnorm die geldt voor optische rookmelders. Zo moeten de rookmelders aangesloten worden op het lichtnet en voorzien zijn van een accu in het geval de stroom uitvalt. Ook moeten de rookmelders een optische sensor hebben en moeten de rookmelders koppelbaar zijn. Als er brand is gaan alle rookmelders af zodat alle bewoners de woning op tijd kunnen verlaten.
Naast goed verhuurderschap moet de woning ook voldoende geïsoleerd zijn op het gebied van geluidsoverdracht. Hiervoor geldt NEN 5077. Het gaat hier dus om geluid richting aangrenzende woningen. Over het algemeen voldoen vrijwel alle woning aan de eisen die gelden voor geluidsoverdracht door wanden naar naastgelegen woningen. Voor woningen die onder en boven de woning zijn gelegen geldt dat niet. In dat geval voldoen woningen die zijn gebouwd na 1976 over het algemeen aan de regels. Voor woningen die eerder zijn gebouwd zijn er wellicht aanpassingen nodig zodat de woningen voldoen aan deze norm. Vergunningsadvies.nl helpt u dus niet alleen met de aanvraag van de vergunning, zij kunnen u ook adviseren op het gebied van geluidsoverdracht en stellen ook een geluidsrapportage op indien dit nodig is.
In de gemeente Haarlemmermeer zijn geen verbod en/of specifieke regels opgenomen in de Huisvestingsverordening voor het vormen van woonruimten. Er zijn hier dus ook mogelijkheden om woningen te splitsen. Er zijn een aantal bestemmingsplannen waar splitsing niet is gestaan bijvoorbeeld omdat er een maximumaantal woningen is opgenomen of omdat er een splitsingsverbod geldt in het betreffende bestemmingsplan. Ook is er een paraplubestemmingsplan voor wat betreft parkeren. Er dient te worden voldaan aan de parkeernorm al zijn er ook mogelijkheden om hiervan af te wijken. Daarnaast is de gemeente Haarlemmermeer bezig met het opstellen van algemene regels waaraan woningsplitsing moet voldoen. Deze regels zijn als volgt:
- er moet worden voldaan aan de voorwaarden van het parapluplan parkeren;
- de minimale grootte van de wooneenheid moet 30m2 GBO zijn;
- er moet een (gezamenlijke) buitenruimte zijn;
- de woningen moeten een berging hebben;
De specialisten van Vergunningsadvies.nl adviseren u vrijblijvend over de mogelijkheden om in de gemeente Haarlemmermeer te splitsen. Neem gerust contact met ons op.
Direct weten of u een vergunning nodig heeft en
hiervoor in aanmerking komt? Doe de
vergunningcheck