Optoppen of opbouwen: hoe krijg ik hier een vergunning voor?

De afgelopen maanden is het fenomeen ‘optoppen’ veel in het nieuws geweest. Door bestuurders wordt dit gezien als een van de oplossingen voor het oplossen van de woningnood in Nederland. In veel gevallen is het namelijk eenvoudiger en sneller om de bestaande bouw te optimaliseren dan om een gehele nieuwbouwwijk te bouwen. Heeft u een pand dat geschikt lijkt voor optoppen? De adviseurs van Vergunningsadvies.nl onderzoeken graag of dit mogelijk is binnen de gemeentelijke regelgeving.

Welke verschillende varianten zijn er om een vergunning te krijgen?

Flitsvergunning

In sommige gemeenten in Nederland zijn er naoorlogse wijken gebouwd met woonhuizen van 80 – 100m2 in omvang bestaande uit twee bouwlagen. Denk bijvoorbeeld aan Amsterdam-Buitenveldert. In deze wijken is sinds enkele decennia het toegestaan om een dakopbouw te realiseren. Om het makkelijk te maken voor eigenaren om een omgevingsvergunning te kunnen krijgen van een dakopbouw heeft de gemeente een flitsvergunning ingevoerd. Indien binnen ‘het standaard’ stramien dat door de gemeente wordt voorgeschreven een aanvraag wordt ingediend kan de procedure slechts binnen enkele weken worden doorlopen.

Opbouw mogelijkheid binnen bestemmingsplan

Een andere relatief snelle mogelijkheid voor het realiseren van een dakopbouw op een gebouw of complex is wanneer het bestemmingplan ‘binnenplans’ reeds de nodige ruimte biedt. Dit is het geval indien er ofwel voldoende bouwhoogte ‘over is’ binnen het bestemmingsplan om een hele extra daklaag te kunnen realiseren ofwel er functieaanduiding of standaard mogelijkheid binnen het bestemmingsplan is opgenomen. Een dergelijke aanvraag doorloopt de reguliere omgevingsvergunning procedure van 8 weken (welke zonder opgaaf van reden met 6 weken kan worden verlengd) en wordt getoetst door de commissie stedenbouw en welstand.

Opbouw mogelijkheid buiten het bestemmingsplan

In veel gevallen lijkt het realiseren van een extra verdieping ‘logischerwijs’ te kunnen. Bijvoorbeeld als u een groot plat dak heeft en gebouwen in de omgeving ook hoger gebouwd zijn. Toch is er in veel gevallen geen mogelijkheid om binnen het bestemmingsplan een verdieping extra te bouwen. Indien er een ruime afwijkingsmogelijk in het bestemmingsplan is opgenomen kan de gemeente dan toch gemotiveerd afwijken om een dakopbouw toe te staan. In veel gevallen zal echter een uitgebreide ruimtelijke procedure doorlopen moeten worden. Deze aanvraagprocedure duurt 26 weken. De gemeente zal in deze periode beoordelen of door mee te werken aan het afwijken van het bestemmingsplan een goede ‘ruimtelijke ordening’ gewaarborgd blijft. Naast het reguliere tekenwerk zal er ook een uitgebreide ruimtelijke motivatie en welstandsmotivatie moeten worden opgesteld. In veel gevallen is daarnaast een parkeeranalyse en een zonlichtstudie een vereiste. Vergunningsadvies en onze partners kunnen u hierbij helpen.

Aandachtspunten bij optoppen of opbouwen

Afhankelijk van uw specifieke situatie is het verkrijgen van een vergunning voor een opbouw dus ofwel heel eenvoudig en snel, ofwel een lang en onzeker proces. Wij kijken graag met u mee naar de mogelijkheden in uw specifieke situatie. Belangrijke aandachtspunten zijn bij optoppen zijn verder nog:

1.     VVE - Bent u van plan een opbouw te realiseren als appartementsrecht eigenaar binnen een vereniging van eigenaren? Dan hebt u in veel gevallen ook privaatrechtelijke toestemming nodig van de mede-eigenaren.

2.     Parkeren - In sommige gevallen stijgt de parkeerdruk als gevolg van een extra woning in een opbouw. Er moet dan een oplossing bedacht worden hoe om te gaan met deze stijging. In veel gevallen is er nog ruimte op straat, maar soms moet de gemeente gecompenseerd worden of afgezien worden van de mogelijkheid van het verkrijgen van een parkeervergunning.

3.     Monument - Het opbouwen op monumenten of panden met een hoge welstandsorde is fors ingewikkelder (zelfs al voelt het soms aan als een ‘logische’ mogelijkheid). Vaak willen monumentencommissies de monumentale waarde niet aantasten d.m.v. een opbouwen. In sommige gevallen kan het wel maar wordt juist geadviseerd voor een volledig ander materiaal (bijvoorbeeld volledig van zink of glas) te kiezen.

4.     Fundering - Als gevolg van het realiseren van een dakopbouw neemt het gewicht van het pand toe. Er moet in een constructief rapport worden aangetoond dat de bestaande fundering de gewichtstoename kan dragen. Wees dus alert bij opbouwplannen indien de fundering is slechte staat is.

Onze adviseurs kijken graag met u mee naar de mogelijkheden van het verkrijgen van een vergunning voor een dakopbouw of het optoppen van een woon- of werkcomplex. Doe gratis de vergunningcheck en wij nemen contact met u op om de mogelijkheden door te nemen.