Pand splitsen in Amsterdam? Dit zijn de regels per 2021

Het idee van een pand splitsen is simpel: men neemt een grote woning en verbouwt deze tot meerdere kleinere woningen. Een lucratief idee omdat kleinere woningen verhoudingsgewijs vaak een hogere huur- of koopsom opleveren, maar het krijgen van een vergunning voor splitsen is niet altijd even makkelijk (en wordt steeds moeilijker). In de gemeente Amsterdam zijn diverse, met elkaar overlappende, regels van kracht die het splitsen van panden soms moeilijk maken. We nemen de grootste hobbels met u door.

Omgevingsvergunning/bestemmingsplan

Voor het bepalen welke vergunningen noodzakelijk zijn voor splitsen is het van belang om vast te stellen of alleen de wens bestaat om de woningen los te mogen verhuren (bouwkundig splitsen) of ook los te kunnen verkopen en te splitsen in appartementsrechten (kadastraal splitsen). In beide gevallen is omgevingsvergunning voor het bouwkundig splitsen (formeel: wijziging van de brandcompartimentering) noodzakelijk. Deze vergunningsaanvraag wordt getoetst aan het bestemmingsplan en aan het Bouwbesluit 2012. Voor wat betreft de eisen uit het Bouwbesluit 2012 moet u bijvoorbeeld denken aan voldoende ventilatie, daglicht, een stevige constructie, voldoende stahoogte en voldoende brandwerendheid. Hiervoor dienen tekeningen en berekeningen conform de indieningsvereisten van de WABO worden aangeleverd. Na het verlenen van deze vergunning ontvangt u een gewijzigde huisnummerbeschikking. Voor wat betreft de vereisten van het bestemmingsplan is oplettendheid geboden. In de meeste bestemmingsplannen in de gemeente Amsterdam zijn geen beperkingen voor het aantal woningen opgenomen en daarmee is splitsen mogelijk, maar toch zijn er bestemmingsplannen waarin een maximumaantal wooneenheden staan opgenomen. Het is belangrijk om dit vooraf goed vooraf te controleren. Vergunningsadvies.nl kan dit middels een vergunningcheck kosteloos vooraf controleren.

Woningvormen

Naast een omgevingsvergunning bouwkundig splitsen is voor het legaal in gebruik nemen vaak ook een vergunning ‘woningvormen’ noodzakelijk. Bij deze vergunningsaanvraag wordt er in de gemeente Amsterdam getoetst aan de Huisvestingsverordening 2021. In deze huisvestingsverordening staan regels opgenomen voor het beschermen van de woonruimtevoorraad. Het onttrekken van een bestaande (grote) zelfstandige woonruimte en deze verbouwen tot meerdere zelfstandige woonruimte is zonder vergunning verboden. Om in aanmerking te komen voor een vergunning moet vanaf 1 januari 2021 eerst worden bekeken of de bestaande woonruimte een grondgebonden of een niet-grondgebonden woonruimte betreft. Het vormen van nieuwe woonruimte (bouwkundig splitsen) van een grondgebonden woonruimte kan indien de bestaande woonruimte minimaal 200m2 groot is. De nieuw te vormen zelfstandige woonruimten moeten gemiddeld 100m2 groot zijn. Bij niet-grondgebonden woningen (bijvoorbeeld een bovenhuis of een appartement) moet de bestaande woonruimte minimaal 100m2 groot zijn. De nieuw te vormen zelfstandige woonruimte moeten gemiddeld 40m2 groot zijn. Een uitzondering hierop betreft nieuw te vormen woonruimte die zich bevinden op zolderverdiepingen met voormalige bergingen die toegankelijk zijn via een gemeenschappelijk trappenhuis. Hiervoor geldt alleen de eis dat de nieuw te realiseren zelfstandige woonruimte minimaal 18m2 groot moet zijn. Na het verkrijgen en uitvoeren van zowel deze vergunning woningvormen als de omgevingsvergunning is er toestemming van de gemeente Amsterdam voor het bouwkundig splitsen. De woningen kunnen na de verbouwing legaal worden verhuurd. Let op: in sommige gevallen is geen vergunning woningvormen vereist. Bijvoorbeeld indien er geen sprake is van woningonttrekking. Dit is onder andere het geval als het bestaande pand bij de gemeente niet te boek staat als woonruimte.

Kadastraal splitsen

Indien een pand is gelegen binnen het splitsingsgebied van de gemeente Amsterdam (binnen de ringweg A10, zie onderstaande kaart) is er voor het kadastraal splitsen van een pand dat ouder is dan 1940 naast een omgevingsvergunning bouwkundig splitsen en een aanvraag woningvormen ook een (kadastrale) splitsingsvergunning conform artikel 33 van de Huisvestingswet (2014) vereist. Deze vergunning wordt door de gemeente Amsterdam verleend indien aangetoond kan worden dat het pand minimaal 10 jaar onderhoudsvrij is. Ook moeten in de meeste stadsdelen de te splitsen woonruimte in de vrije sector vallen. Bij veel kadastrale splitsingen is de bouwkundige staat van de fundering het grootste struikelblok. Om een pand kadastraal te kunnen splitsen moet een fundering minimaal code-2 krijgen. Concreet betekent dit dat de fundering nog minimaal 25 jaar met weinig onderhoud mee moet kunnen. In sommige gevallen kan dit met relatief weinig moeite met een scheefstandmeting en archiefonderzoek worden aangetoond. In andere gevallen moet er middels het graven van een put worden bekeken of de fundering nog voldoende is voor een code-2. Naast de fundering moeten ook de kozijnen, het dak, het lood, de brandcompartimentering en bijvoorbeeld de vloerbalken allemaal gecontroleerd worden. In sommige gevallen heeft er recent al een splitsing plaatsgevonden en is wellicht geen splitsingsvergunning noodzakelijk. Vergunningsadvies.nl kan middels archiefonderzoek aangeven of dit het geval is. Indien dit niet het geval is kunnen onze bouwkundig adviseurs middels een intake op locatie voor u vaststellen welke verbouwingsmaatregelen noodzakelijk zijn om voor splitsing in aanmerking te komen.

Kaart splitsingsgebied gemeente Amsterdam 2021

Overige aandachtspunten:

Naast het mogelijk verplicht verkrijgen van de bovenstaande vergunningen zijn er soms ook andere aandachtspunten relevant bij het splitsen van een pand in Amsterdam. De belangrijkste zijn de volgende:

Erfpacht

Indien een pand is gelegen op erfpachtgrond kan het splitsen van een pand in meerdere appartementsrechten gevolgen hebben voor de hoogte van de canon. Afhankelijk van de huidige erfpachtbestemming, de van toepassing zijnde algemene bepalingen (bijvoorbeeld AB2000 of AB2016) en het van toepassing zijnde canonpercentage kan er sprake zijn van een verhoging van erfpachtgrondwaarde en canon. Dit kan financieel de exploitatie van uw splitsing onder druk zetten. Neem voor het splitsen van een pand dus altijd goed vooraf de gevolgen van de splitsing op de erfpachtcanon door. De erfpachtspecialisten van Vergunningsadvies.nl kunnen u hierbij van advies voorzien.

Leges

Voor alle drie de vergunningsaanvragen zijn voor het in behandeling nemen van de aanvraag leges aan de gemeente Amsterdam verschuldigd. De hoogte van deze leges verschilt afhankelijk van het type aanvraag.

• Omgevingsvergunning: hoogte leges afhankelijk van de bouwsom (minimaal 3,05% van de opgegeven bouwsom)
• Woningvormen: hoogte legestarief woningonttrekking 2021: EUR 559,40
• Kadastraal splitsen: hoogte legestarief splitsingsvergunning 2021: EUR 3.187,30

VVE of buren

In sommige gevallen is bij splitsing van een bestaand appartementsrecht ook privaatrechtelijke toestemming van omwonenden vereist. Dit is bijvoorbeeld het geval als (onder)splitsing in de bestaande splitsingsakte is verboden of als gevolg van het bouwplan een bestemmings- of bebouwingswijziging ten opzichte van de bestemmingsomschrijving van het appartementsrecht moet worden doorgevoerd. De specialisten van Vergunningsadvies.nl kunnen voor u verifiëren of dit het geval is.

Parkeren

In sommige bestemmingsplannen is per nieuw te realiseren woning een minimumaantal parkeerplaatsen of fietsparkeerplaatsen vereist. Vooral bij nieuwere bestemmingsplannen buiten de ring A10 is dit een belangrijk aandachtspunt. Vergunningsadvies.nl kan een inschatting maken of dit bij uw pand een probleem vormt.