Woningen samenvoegen in de Randstad

Woningen kunnen op verschillende manieren worden samengevoegd. Zo kunnen een beneden- en bovenwoning worden samengevoegd of kunnen twee naastgelegen appartementen binnen één complex worden samengevoegd. Het kan ook voorkomen dat twee grondgebonden woningen worden samengevoegd. Als u een plan heeft om woningen samen te voegen, zijn er voorwaarden die in uw gemeente gelden. De voorwaarden zijn afhankelijk van de gemeente waarin u woont. Bij het niet volgen van de voorwaarden, kan er een flinke boete worden opgelegd. In dit artikel worden de voorwaarden van de 4 grootste steden in Nederland opgesomd. Vergunningsadvies.nl kan u begeleiden met het samenvoegen.

Omgevingsvergunning

In ‘’Bijlage 11, Artikel 3, onderdeel 8, van Bor (Besluit Omgevingsrecht)’’ is bepaald dat de verandering van een bouwwerk vergunningsvrij is, mits er wordt voldaan aan een aantal eisen. Een eis is dat er geen verandering plaatsvindt aan de brandcompartimentering. Iedere zelfstandige woning bestaat uit een los brandcompartiment. Een brandcompartiment moet gedurende een tijd van minimaal 20 minuten het vuur en de rook kunnen tegengehouden, zodat er een veilige vrije vluchtroute kan worden gecreëerd. Bij het samenvoegen van een woning, worden de 2 (of meer) brandcompartimenten samengevoegd tot 1 brandcompartiment. De compartimentsscheiding tussen de woningen wordt afgebroken, doordat er bijvoorbeeld een deur in de wand (voorheen scheidingswand) wordt geplaatst. Er vindt dus een verandering plaats aan de brandcompartimentering. In alle gemeenten is het verplicht om voor het realiseren van een samenvoeging, een omgevingsvergunning aan te vragen. Met het indienen van de omgevingsvergunning worden de verbouwplannen inclusief de nieuwe brandcompartimentering gecontroleerd. Ook wordt er een huisnummerwijziging doorgevoerd in het BAG (Basisregistratie Adressen en Gebouwen). Binnen 8 weken wordt er door de gemeente een beslissing genomen over de omgevingsvergunning, deze termijn kan eenmalig worden verlengd met 6 weken. De leges (kosten voor het aanvragen van de vergunning) voor de omgevingsvergunning zijn afhankelijk van de bouwkosten.

Juridische samenvoeging

Bij het samenvoegen van een grondgebonden woning moet de kadastrale percelen worden samengevoegd tot 1 kadastraal perceel. Bij het samenvoegen van appartementsrechten moet de kadastrale verandering door de notaris in de splitsingsakte worden opgenomen. De notaris schrijft de wijziging in beide gevallen in bij het kadaster. Dit wordt pas gedaan als alle vergunningen voor het samenvoegen zijn verleend.

Woningen samenvoegen in Amsterdam

Bij het samenvoegen van 2 of meer woningen naar 1 woonadres (woning), moet er in Amsterdam een samenvoegingsvergunning worden aangevraagd. Door het samenvoegen van woningen, verdwijnen er zelfstandige woonruimten. In het belang van de woningvoorraad vindt de gemeente dit niet wenselijk. In Amsterdam is het woningtekort groot, waardoor het behoudt van de woningvoorraad prioriteit heeft. De gemeente heeft voorwaarden gesteld, die samenvoegen met een vergunning mogelijk maakt. Als er aan één of meer voorwaarden wordt voldaan, kan een samenvoeging plaatsvinden.

Voorwaarden

• Er zijn aan de samengevoegde, zelfstandige woning 200 of minder punten toegekend en het wordt verhuurd aan een huishouden met een inkomen tot € 45.550, -.
• Er zijn aan de samengevoegde, zelfstandige woning 200 of minder punten toegekend en elke samen te voegen woningen had een puntenwaarde tussen de liberalisatiegrens (142 punten) en 200 punten.
• Er is een situatie waar de bewoners te krap wonen. Na samenvoeging heeft de woning wel voldoende woonruimte.
• Er wordt passende, reële compensatie aangeboden. Dit kan in de vorm van het toevoegen van een vergelijkbare woning aan de woningvoorraad.

Puntenwaarde

Met de punten (benoemd bij de voorwaarden) wordt de puntenwaardetelling volgens het woningwaarderingsstelsel (WWS) bedoeld. De puntenwaarde bepaald de hoogte van de huurprijs.

Uitzondering op de samenvoegen vergunning

Er is geen samenvoegen vergunning nodig, als een eigenaar-bewoner een aangrenzende woning wil samenvoegen voor eigen bewoning of voor gebruik als kantoor- of praktijkruimte aan huis. Voorwaarde is dat minimaal 60% van de woning na het samenvoegen wordt gebruikt voor bewoning.

Samenvoegen erfpachtrechten

In Amsterdam zijn veel woningen belast met erfpacht. Er moet voor het samenvoegen van erfpachtrechten, schriftelijk toestemming worden gevraagd aan de gemeente. De samenvoeging wordt na goedkeuring, vastgelegd in de erfpachtakte. Er kunnen aan de toestemming van de gemeente voorwaarden worden verbonden. Een voorwaarde is dat de erfpachtcanons van de woningen bij elkaar worden opgeteld. De algemene bepalingen die op het nieuwe samengevoegde erfpachtrecht van toepassing zijn, worden gevormd door het samengevoegde woningdeel met de meest recente bepalingen.

Termijn en kosten

Er wordt door de gemeente binnen 8 weken een beslissing genomen over de samenvoegen vergunning. De kosten voor een vergunning voor samenvoeging en vorming zijn € 567,80. Ook zijn er kosten van de notaris, door het aanpassen van de notariële akten en/of het inschrijven van een wijziging in het kadaster. Daar komen de kosten voor het wijzigen van de erfpachtrechten nog bij (indien van toepassing).

Woningen samenvoegen in Utrecht

Bij het samenvoegen van 2 of meer woningen naar 1 woonadres (woning), moet er in Utrecht een samenvoegingsvergunning worden aangevraagd. Net als in Amsterdam, kent ook Utrecht een woningtekort in elke woningcategorie. De Gemeente Utrecht legt prioriteit bij het beschermen van de woningvoorraad, met name ten behoeve van starters en doorstromers in de woningmarkt. Er zijn een aantal voorwaarden om toch een vergunning te krijgen voor het samenvoegen van woningen.

Voorwaarden:

• Er wordt voldaan aan de algemene leefbaarheidstoets:

Er wordt gekeken naar de weerbaarheid van de buurt, het onderhoudsniveau van het pand en het straatbeeld. Het klachtenpatroon uit de buurt en het buurtoordeel uit de Utrechtse Wijkenmonitor wordt meegenomen bij de belangenafweging. De vergunning kan worden geweigerd, omdat de leefbaarheid door het samenvoegen wordt aangetast. (er gelden voor het samenvoegen van een woning geen fysieke leefbaarheidseisen).

• Er wordt voldaan aan de volkshuisvestelijke toets:
  Het belang van de aanvrager wordt afgewogen tegen het belang van het behoud van de zelfstandige woonruimte. Weegt het belang van de zelfstandige woonruimte zwaarder, dan moet er een compensatie worden betaald.

Over de invulling van deze toetsen is meer te lezen in: ‘’Beleidsregels Wijziging samenstelling van de woonruimtevoorraad (woningsplitsen en omzetten) gemeente Utrecht’’. Vergunningsadvies.nl kan u begeleiden met het aanvragen van een samenvoegingsvergunning in Utrecht.

Kosten voor compensatie

Bij het samenvoegen van woningen is er in Utrecht compensatie verplicht:

• € 241,- compensatie per vierkante meter woonruimte die verloren gaat.

Termijn en kosten

Binnen 14 weken wordt er een beslissing genomen over de samenvoegingsvergunning. Er moet verplicht compensatie worden betaald voor het samenvoegen. Daarnaast gelden er leges van € 2.527,65 per woning die verloren gaat. Ook zijn er kosten voor de notaris, bij het aanpassen van de notariële akte en het inschrijven van de wijziging in het kadaster.

Woningen samenvoegen in Den Haag

Den Haag heeft geen aparte vergunning voor het samenvoegen van woningen, zoals Amsterdam en Utrecht. Wel zijn er andere voorwaarden voor het samenvoegen en verbouwen van woningen.

Voorwaarden van samenvoegen

• Er is een omgevingsvergunning nodig.
• Er moet worden gekeken naar het bestemmingsplan. In het bestemmingsplan staat of het samenvoegen wordt toegestaan. De maximale oppervlakte voor een woning die in het bestemmingsplan staat, mag niet worden overschreden.

Er moet dus een omgevingsvergunning en indien van toepassing een bestemmingsplanwijziging worden aangevraagd, om woningen te kunnen samenvoegen.

Termijn en kosten

De beslissingstermijn voor de aanvraag van de omgevingsvergunning is 8 weken en kan indien nodig met 6 weken worden verlengd. De kosten van de omgevingsvergunning zijn afhankelijk van de bouwkosten. Ook zijn er kosten voor de notaris, bij het aanpassen van de notariële akte en het inschrijven van de wijziging in het kadaster.

Woningen samenvoegen en Rotterdam

In Rotterdam is het samenvoegen van woningen overal in de stad toegestaan. Voor het samenvoegen is er alleen een omgevingsvergunning nodig.

Termijn en kosten

De beoordelingstermijn voor het aanvragen van een omgevingsvergunning is 8 weken met een verlengtermijn van 6 weken. De leges zijn afhankelijk van de bouwkosten. Vergunningsadvies.nl kan u begeleiden met het aanvragen van de omgevingsvergunning. Hier komen de kosten van de notaris nog bij.

Subsidie

Door de Gemeente Rotterdam wordt het vergroten en samenvoegen van woningen in Rotterdam Zuid aanbevolen. Door subsidies stimuleert de gemeente de inwoners, om hun woning te vergroten. Voor het vergroten van een woning kan er in Rotterdam Zuid € 20.000, - subsidie worden verleend. Voor het samenvoegen van een woning kan er in Rotterdam Zuid € 35.000, - subsidie worden verleend.

Waarom wordt het vergroten en samenvoegen gestimuleerd?

In Rotterdam Zuid staan veel kleine woningen. Door het vergroten van woningen wordt gestimuleerd dat gezinnen in de wijken blijven of komen wonen. Het samenvoegen heeft een aantal positieve effecten:

• Er zijn meer aantrekkelijke en bijzondere woningen in Rotterdam Zuid.
• Verhuizen uit Rotterdam Zuid om groter te wonen, is niet nodig.
• Er zijn meer verschillende woningen.
• Rotterdam Zuid wordt aantrekkelijker voor woningzoekenden.

Er zijn voorwaarden bij het aanvragen van subsidie voor het samenvoegen van woningen:

• De samengevoegde woning heeft een gebruiksoppervlakte van minimaal 85 m² en maximaal 170 m².
• Er zijn geen ernstige funderingsproblemen.
• Er is na het samenvoegen van de woningen nog maar 1 aansluiting voor gas, water en elektriciteit.
• De VVE stemt in met de samenvoeging en de aanpassing van de splitsingsakte (indien van toepassing).
• Er is voor de woning de komende 15 jaar geen splitsing toegestaan.
• Er is voor de woning de komende 15 jaar geen kamerbewoning toegestaan.
• Het samenvoegen moet binnen 18 maanden na de verleningsbeschikking zijn voltooid en gemeld aan de gemeente.

Er moeten met de aanvraag voor subsidie een aantal documenten worden meegestuurd:

• uittreksel eigendomsakte;
• plattegronden van de huidige en de nieuwe situatie;
• als namens de eigenaar wordt aangevraagd: machtigingsformulier.

Vergunningsadvies.nl kan u begeleiden met de aanvraag en het opstellen van de situatietekeningen.

Termijn en kosten bij de subsidieaanvraag

De aanvraag voor subsidie wordt door de gemeente binnen 8 weken behandeld, met een eenmalige mogelijkheid tot het verlengen van 12 weken. Bij een onvolledige aanvraag wordt de beslistermijn gepauzeerd. Er zijn geen kosten voor de aanvraag van subsidie.

Subsidiegebieden

De subsidieregeling geldt tot 30 september 2022 en is uitsluitend bedoeld voor particuliere woningen. De subsidies zijn beschikbaar voor verschillende gebieden in Rotterdam Zuid. In de onderstaande kaart is te zien om welke gebieden de subsidieregeling gaat. Vergunningsadvies.nl kan uitzoeken of u in aanmerking komt voor subsidie.