Bedrijfsruimte of kantoor omzetten naar een woonruimte in Amsterdam

In Amsterdam is er net als in de rest van Nederland een enorm woningtekort. Er zijn te weinig woningen en er is te weinig grond om te bebouwen. Daardoor worden er steeds meer mogelijkheden aangewend om woonruimte te creëren. Zo is er in de gemeente Amsterdam steeds meer vraag om kleine (leegstaande) bedrijfsruimten om te zetten naar zelfstandige woningen.

Het veranderen van de functie van uw woning of van een gedeelte ervan is in de regel vergunningsplichtig. Zelfs als u geen werkzaamheden uitvoert, moet u een vergunning aanvragen om de hoofdfunctie van een gebouw te wijzigen. Hieronder wordt beschreven wat de uitgangspunten zijn en welke afwegingen er gehanteerd worden. Voor vragen hierover kunt u altijd contact opnemen met Vergunningsadvies.nl

Mogelijk binnen het bestemmingsplan?

Het is in sommige gevallen mogelijk om binnen het bestemmingsplan een kantoor om te zetten naar een woonruimte bijvoorbeeld bij een Gemengd-1 bestemming in Amsterdam Centrum. Wonen is dan naast kantoren en winkels binnen het bestemmingsplan toegestaan als de locatie ook aan het bouwbesluit voldoet. Op sommige locaties wordt de maximaal toelaatbare geluidsbelasting voor een nieuwe woning of andere geluidsgevoelige functie overschreden. Indien dit het geval is zijn er mogelijkerwijs aanvullende geluidswerende maatregelen benodigd in de gevel. Neem hiervoor contact op met de specialisten van Vergunningsadvies.nl.

Afwijken van het bestemmingsplan, wat zijn de afwegingen?

Indien de woonfunctie niet binnen het bestemmingsplan is toegestaan moet de gemeente gevraagd worden om mee te werken aan een afwijking van het bestemmingsplan. De gemeente bekijkt dan per individueel geval of meegewerkt kan worden aan een afwijking. Er zijn verschillende manieren waarop de gemeente Amsterdam beoordeeld of zij wenst mee te werken aan het omzetten van een bedrijfsruimte naar zelfstandige woonruimte(n). Het AOP (Amsterdams Ondernemers Programma) is een richtlijn om wel of niet mee te werken aan een afwijking van het bestemmingsplan. Dit biedt een onderbouwing vanuit het beleid dat uitgaat van een bescherming van kleinschalig bedrijfsruimten in de stad. Medewerking aan omzetting kan alleen plaatsvinden wanneer aan de eisen in dit afwegingskader is voldaan zoals hieronder verder wordt beschreven.

Bedrijfsruimten met een maximum oppervlak van 500 m2 staan in Amsterdam onder druk. De prijsstijgingen op de woningmarkt leiden tot een grote vraag naar het omzetten van kleinschalige bedrijven naar woonruimtes om het woningtekort in de oververhitte stad op te lossen. Het afwegingskader voor het omzetten van een kleinschalige bedrijfsruimte is van toepassing indien het bestemmingsplan functiewijzigingen van een bedrijfsruimte niet op voorhand toestaat. Hiervoor dienen er afwegingen gemaakt te worden. Er wordt niet alleen gekeken naar de functie van de bestemming maar ook naar het karakter en bescherming van de plek waar de kleinschalige bedrijfsruimte zich bevindt.

Belangrijke afwegingen hierin zijn;

1. Indien de kleinschalige bedrijfsruimte zich in een structuurbepalend pand bevind;
2. In welk type straat of buurt de kleinschalige bedrijfsruimte zich bevindt
3. Naar welke functie/bestemming de aanvrager de bedrijfsruimte wil omzetten

Een structuurbepalend pand ligt op een zichtlocatie, dit zijn hoekpanden of panden aan pleinen. Het is een onderdeel van een bedrijfsverzamelgebouw waarin meerdere bedrijven zijn gevestigd en waarbij voorzieningen worden gedeeld.

Voor de beoordeling van een locatie van een kleinschalige bedrijfsruimte wordt gekeken naar in welk type straat of buurt het bedrijfspand gevestigd is. De typologie bestaat uit woonstraat of-buurt, stadsstraat en winkelstraat die hieronder worden beschreven:

Woonstraat en-buurt

In woonstraten en woonbuurten is omzetting naar wonen niet toegestaan tenzij voldaan wordt aan de volgende punten:

• De bedrijfsruimte ligt tenminste 100 meter (over de openbare weg) van de stadsstraat of winkelstraat
• Gedurende twee jaar heeft de bedrijfsruimte te huur gestaan tegen een marktconforme prijs
• De eigenaar heeft aantoonbaar inspanningen verricht om het pand marktconform te verhuren
• Er zijn bij de Stadsloods geen partijen bekend die deze ruimte willen huren
• Er is geen vraag naar deze ruimte vanuit maatschappelijk vastgoed, vastgesteld door het gemeentelijk vastgoedoverleg ‘Panden en Programmering’
• Er zijn geen andere niet-woonfuncties toegestaan volgens het bestemmingsplan

Stadsstraat

In stadsstraten is omzetting van kleinschalige bedrijfsruimte naar wonen niet toegestaan. Stadsstraten en pleinen zijn in het algemeen de ruimere, drukkere straten en pleinen in of tussen buurten. Ze hebben nagenoeg altijd een belangrijke winkel- of horeca-functie. Het is van belang dat deze functie van de stadsstraten behouden blijft.

Winkelstraat

In een winkelstraat is omzetting van kleinschalige bedrijfsruimte naar wonen niet toegestaan. Uitgangspunt is hier het detailhandelsgebied. In dit beleid is het niet gewenst in winkelstraten winkelfuncties te vervangen door woonfuncties in de plint. Een plint is een rij panden waarvan de begane grond als winkel- of bedrijfsfunctie wordt gebruikt en de verdiepingen erboven het gebruiksdoel woonfunctie hebben.

In bestemmingsplannen worden bedrijfsruimten lang niet altijd als aparte functie benoemd maar worden deze ook geschaard onder bredere begrippen (gemengde bestemmingen) waarbij ook ander economisch gebruik mogelijk is. Veranderend gebruik van de bedrijfsruimte past dan in het bestemmingsplan en is geen onderdeel van het afwegingskader. Benieuwd wat er voor u van toepassing is neem dan gerust contact op met Vergunningsadvies.nl en vraag naar meer informatie hierover.

Meer vraag naar woningen en minder vraag naar kantoor of bedrijf

Gemeentes stappen langzaam af van het idee dat alle winkels in het “kernwinkelgebied” altijd behouden moeten blijven. Langdurige winkelleegstand wordt ook door de eigen inwoners als ongewenst ervaren. Door veel mensen en organisaties wordt transformatie van grote leegstaande winkelpanden als zeer positief ervaren. Het zorgt ervoor dat gebieden weer levendig en bruisend worden. Door de coronacrisis hebben zowel detailhandel als de horeca zware klappen gehad. Er wordt op korte termijn weer meer leegstand verwacht, daardoor ligt het ontwikkelen van de bedrijfsfunctie naar woonfunctie het meest voor de hand. Dit geldt voor zowel binnenstedelijke winkelpanden met ongebruikte meters op de bovenverdiepingen alsook winkelgebieden gelegen in buitenwijken van de stad.

Vergunningsadvies.nl helpt u bij het onderzoeken van de mogelijkheden en het indienen van de noodzakelijke omgevingsvergunning. Stuur ons gerust een mail via info@vergunningsadvies.nl.